Sub Soalan

1. Banyak pihak MC atau ÔMaintenance CompanyÕ yang gagal melaksanakan tanggungjawab dan menyalahkan pemilik rumah kerana tidak menjelaskan bayaran bulanan hingga mengganggu kelancaran pembersihan oleh mereka. Nyatakan langkah-langkah yang akan diambil oleh Kerajaan Negeri dalam mengatasi masalah ini memandangkan aduan sedemikian semakin meningkat?

   Memang tidak dapat dinafikan banyak pihak Maintenance Company atau ejen pengurusan gagal dalam melaksanakan tanggungjawab menyenggarakan harta bersama sehingga mengakibatkan bangunan perumahan kelihatan kotor dan tidak dicat serta berlaku pemotongan bekalan air dan elektrik oleh SYABAS dan TNB. Faktor utama yang menyebabkan ejen pengurusan gagal melaksanakan tanggungjawab menyenggarakan harta bersama adalah kerana mempunyai peruntukan kewangan yang terlalu terhad implikasi daripada peratusan bilangan pembeli  membayar caj termasuk bil air dan elektrik yang rendah.     Justeru itu, bagi memastikan penyenggaraan harta bersama dapat dilaksanakan dengan baik, pembeli-pembeli perlu bekerjasama dengan  ejen pengurusan untuk membuat pembayaran caj termasuk bil air dan elektrik mengikut tempoh yang ditetapkan dalam surat perjanjian jual beli.   Ini bagi membolehkan ejen pengurusan mempunyai peruntukan kewangan yang mencukupi untuk menyenggara dan mengurus harta bersama dengan sempurna.

    

   Oleh demikian, bagi menangani isu peranan ejen pengurusan yang gagal dan penggunaan kos penyenggaraan dan pengurusan harta bersama yang optimum, Kerajaan Negeri menggalakkan supaya tanggungjawab berkaitan dilaksanakan sendiri oleh Jawatankuasa Pengurusan Bersama (JMC) atau ahli majlis Perbadanan Pengurusan (MC).   Melalui penglibatan JMC atau ahli majlis MC secara langsung, segala perbelanjaan dan urusan berkaitan penyenggaraan dan pengurusan harta bersama dapat dikawal dan ditentukan oleh JMC atau ahli majlis MC berdasarkan keperluan utama pembeli dengan mengambil kira kedudukan kewangan sedia ada.

    

   Sekiranya, Jawatankuasa Pengurusan Bersama (JMC) atau ahli majlis MC tidak dapat dilantik untuk melaksanakan tugas dan kuasa JMB atau MC kerana keengganan pembeli untuk menjadi JMC atau ahli majlis MC, Kerajaan Negeri melalui Pesuruhjaya Bangunan akan melantik ejen pengurusan baru untuk mengambil alih tanggungjawab tersebut seperti yang diperuntukkan di bawah Akta Bangunan Dan Harta Bersama (Penyenggaraan Dan Pengurusan) 2007 [Akta 663] dan Akta Hak milik Strata 1985 [Akta 318].

    

   Walau bagaimanapun, di bawah peruntukan Akta Kontrak 1950 [Akta 136], pihak pembeli  boleh memfailkan kes ke mahkamah berkenaan kegagalan pemaju atau ejen yang dilantik pemaju menguruskan harta bersama dengan baik sebagai mengingkari kontrak perjanjian jual beli yang telah ditandatangani semasa pembelian rumah pangsapuri.

    

2. Apakan Kerajaan Negeri bercadang untuk menguatkuasakan undang-undang menyenaraihitamkan syarikat ini termasuk Ahli Lembaga Pengarah Syarikat terlibat dan bilakah cadangan ini akan dimulakan?

   Buat masa ini tindakan penguatkuasaan seperti menyenaraihitamkan syarikat perkhidmatan penyelenggaraan termasuk Ahli Lembaga Syarikat yang gagal untuk melaksanakan tanggungjawab menyelenggara sesebuah kawasan kediaman masih belum lagi dilaksanakan oleh Kerajaan Negeri.

    

   Pelantikan ejen pengurusan  sepertimana yang diperincikan di bawah Seksyen 25 (1) (b) Akta Bangunan dan Harta Bersama (Penyelenggaraan & Pengurusan) 2007 [Akta 663] perlu terlebih dahulu mendapatkan kebenaran daripada  Pesuruhjaya Bangunan. Peruntukan ini adalah selaras dengan peruntukan Seksyen 50 Akta Hak milik Strata 1985 (Pindaan 2007) (Akta 318).

    

   Pesuruhjaya Bangunan dalam membuat penilaian akan melakukan siasatan yang sewajarnya terhadap syarikat penyelenggaraan yang bakal dilantik  dan wajib mengambil kira keperluan Seksyen 27 Akta 663 yang menetapkan bahawa  syarikat penyenggaraan yang dilantik perlu menyerah simpan dengan Pesuruhjaya  suatu bon sepertimana yang diluluskan oleh Pesuruhjaya dalam satu amaun yang dirasakan mencukupi untuk menampung sebarang jenis kos penyenggaraan dan pembaikan  sekiranya berlaku kegagalan di pihaknya untuk melaksanakan tugas dan tanggungjawab tersebut.

    

   Ini menunjukkan bahawa pelantikan syarikat penyenggaraan dibuat secara berhatihati berdasarkan penelitian Pesuruhjaya terhadap latar belakang dan profil syarikat penyenggaraan tersebut.  

    

   Di sebalik pemakaian undang-undang yang sedia ada, Kerajaan Negeri kini sedang dalam pertimbangan untuk mengambil inisiatif tambahan dengan merangka satu garis panduan bagi memperketat pelantikan syarikat penyenggaraan supaya syarikat yang dilantik dapat menjalankan tanggungjawab dengan lebih sempurna dan efisien.

    

   Antaranya dengan menetapkan kriteria dan syarat bahawa satu-satu syarikat penyelenggara yang akan dilantik perlu memiliki sekurang-kurangnya lesen D  dengan Pusat Khidmat Kontraktor (PKK), berdaftar dengan Kementerian Kewangan Malaysia dan juga Lembaga Pembangunan Industri Pembinaan Malaysia.

    

   Sekiranya tindakan penguatkuasaan yang diambil di atas masih tidak dapat mengekang pelantikan syarikat penyenggaraan yang gagal melaksanakan tanggungjawab, Kerajaan Negeri bersedia untuk mengambil tindakan penguatkuasaan yang lebih drastik iaitu dengan menyenaraihitamkan syarikat penyenggaraan terbabit termasuk Ahli Lembaga Pengarah syarikat bagi memastikan bahawa syarikat yang sama tidak akan dilantik yang secara tidak langsung mengawal permasalahan ini daripada terus berlaku.

    

3. Apakah tindakan yang boleh diambil kepada pemilik kediaman di bawah seliaan MC yang menyewakan premis mereka kepada pendatang asing memandangkan sebahagian masalah ini disumbangkan oleh penyewa asing yang langsung tidak menitikberatkan soal kebersihan premis diduduki mereka

   Kepadatan dan kesesakan isi rumah sesuatu kediaman khususnya yang didiami oleh pendatang asing ini mengundang pelbagai permasalahan seperti kemerosotan tahap kualiti kebersihan kepada komuniti yang tinggal di kawasan tersebut.

    

   Bagi menangani permasalahan ini, ianya adalah dalam bidang kuasa Pihak Berkuasa Tempatan bagi menjalankan tindakan penguatkuasaan berdasarkan peruntukan undang-undang yang sedia ada.

    

   Seksyen 74 Akta Kerajaan Tempatan 1971 [Akta 171] menyatakan adalah menjadi satu kesalahan sekiranya mana-mana rumah, bangunan atau tanah berada dalam keadaan kotor dan jika disabitkan, pemunya, penyewa atau penduduk rumah atau bangunan tersebut boleh didenda tidak melebihi satu ribu ringgit atau dipenjarakan tidak melebihi enam bulan atau kedua-duanya jika sabit kesalahan tersebut.

    

   Peruntukan seksyen ini juga adalah selaras dengan peruntukan di bawah Seksyen 85 Akta Jalan Parit dan Bangunan 1974 [Akta 133] menggariskan keperluan bahawa bangunan yang boleh dimasuki oleh orang ramai hendaklah bersih.

    

   Jika, pada pendapat pihak berkuasa tempatan, pemunya atau penduduk mana-mana bangunan itu atau bahagiannya tidak mematuhi tanggungjawab tersebut, Pihak Berkuasa Tempatan boleh, dengan notis secara bertulis, menghendaki pemunya atau penduduk itu dalam tempoh yang dinyatakan dalamnya mengambil apa-apa langkah yang difikirkan patut oleh Pihak Berkuasa Tempatan.

    

   Dan sekiranya mana-mana orang yang tidak mematuhi dalam tempoh yang dinyatakan dalam mana-mana notis yang dikeluarkan pihak berkuasa tempatan. boleh apabila disabitkan didenda tidak melebihi dua ribu ringgit dan juga boleh didenda tambahan tidak melebihi dua ratus ringgit bagi tiap-tiap hari kesalahan itu diteruskan selepas tamat tempoh yang dinyatakan dalam notis itu.

    

   Pihak Berkuasa Tempatan juga boleh menurut budi bicaranya, menjalankan kesemua atau mana-mana kehendak yang dinyatakan dalam notis itu dan menuntut daripada orang itu kos dan belanja baginya.

    

   Perakuan kos dan belanja yang dilakukan oleh Pihak Berkuasa Tempatan itu adalah bukti muktamad mengenai jumlah wang yang kena dibayar itu dan tidak tertakluk kepada apa-apa rayuan atau semakan dalam mana-mana mahkamah.

    

   Justeru itu, adalah menjadi tanggungjawab pemilik kediaman, perbadanan pengurusan dan secara tidak langsung syarikat penyelenggaraan satu syarikat yang dilantik untuk mengawal selia pengurusan dan persekitaran kawasan kediaman supaya berada dalam keadaan bersih dan tidak mendatangkan sebarang ancaman bahaya kepada komuniti persekitarannya.