Sub Soalan

1. Projek rumah terbengkalai di Kuala langat. Contohnya di Jenjarum, Kebun Baru dan Sijangkang. Projek ini melibatkan projek di atas tanah pertanian yang luasnya kurang 5 ekar dan pemaju tidak mempunyai lesen pemaju perumahan, syarikat tersebut hanya mempunyai lesen kontraktor sahaja. Pembeli pun telah membuat bayaran kepada bank tetapi rumah tidak disiapkan. Apakah langkah kerajaan negeri untuk menyelesaikan masalah ini?

   Sebagaimana Yang Berhormat sedia maklum pembelian sesebuah rumah atau hartanah adalah melalui perjanjian jual beli di antara pemaju dan pembeli. Dalam erti kata lain satu kontrak telah ditandatangani oleh kedua-dua belah pihak dan sekiranya berlaku “breach of contrac” maka pihak terlibat perlu membawa kes mereka ke mahkamah. Begitu juga keadaannya apabila pembeli-pembeli rumah mereka terbengkalai. Kerajaan Negeri tidak mempunyai “locus stand” untuk mengambil apa-apa tindakan terhadap mana-mana pihak yang terlibat.

   Walau bagaimanapun di atas keprihatinan Kerajaan Negeri beberapa langkah telah dilaksanakan melalui Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS) bagi membantu mereka ke arah memahami situasi yang berlaku dan dalam kes-kes tertentu bertindak sebagai pemudah cara dalam menasihati mereka bagi mengatasi masalah yang dihadapi.

   Langkah-Iangkah tersebut adalah seperti berikut :

   1) Merampas Tanah
   Menurut Seksyen 129 Kanun Tanah Negara 1965, Pentadbir Tanah boleh bertindak untuk menguatkuasakan penyitaan kerana pelanggaran syarat di mana mendirikan perumahan di atas tanah pertanian. Selepas itu, jika terdapat pemaju/kontraktor berwibawa yang berminat memulihkan projek berkenaan LPHS akan mengemukakan cadangan pemulihan tersebut kepada pembeli-pembeli.
   Ini tertakluk terma-terma syarat yang baru daripada pemaju/kontraktor baru. Walau bagaimanapun ini mungkin terdapat bantahan daripada pihak pemiutang iaitu pembiaya bank.

   2) Perbincanaan Pemulihan Projek
   Perbincangan bagi setiap projek terbengkalai perlu dilakukan melalui perbincangan dengan Pihak Berkuasa Tempatan yang berkaitan, Jawatankuasa Pembeli, Jabatan Teknikal, KPKT dan pihak yang terlibat secara langsung. Sekiranya melibatkan masalah keperluan jabatan teknikal maka perbincangan dengan jabatan-jabatan terbabit dibuat bagi membantu mempercepatkan pemulihan projek di samping mengenakan syarat minima bagi membolehkan projek disambung semula tanpa mengabaikanisu-isu keselamatan.

   3) Syarikat Yang Telah Digulungkan
   Bagi pemaju-pemaju yang sedang dalam proses atau telah digulung, perbincangan dengan pihak Jabatan Insolvensi Malaysia akan diaturkan dari masa ke semasa untuk menyemak sama ada Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS) boleh mencadangkan mana-mana ‘liquidator’/Pegawai Penerima yang berwibawa bagi mempercepatkan pemulihan semula projek terbengkalai. Bagi projek-projek yang telah diletakkan di bawah ‘liquidator’/Pegawai Penerima pula perbincangan akan dijalankan bersama ‘liquidator’/Pegawai Penerima terbabit bagi mencari kaedah terbaik dalam memulihkan projek yang terbengkalai.

   4) Masalah Kewangan
   LPHS akan mengatur pertemuan dengan pembiaya-pembiaya bagi melihat pendekatan yang sesuai dalam membantu pemaju-pemaju menstruktur semula pembiayaan titian (bridging loan) supaya projek boleh diteruskan. Sekiranya masih gagal dan terdapat pemaju/kontraktor berwibawa yang berminat memulihkan projek berkenaan LPHS akan mengemukakan cadangan pemulihan
   tersebut kepada pembeli-pembeli untuk membuat keputusan.

   5) Pemulihan Oleh Pembeli
   Sekiranya pembeli bersetuju untuk memulihkan sendiri projek dan meneruskan projek sehingga siap Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) diminta membantu sehingga Sijil Layak Menduduki (CF) diperolehi dan pengeluaran baki wang pinjaman boleh dikeluarkan kepada pembeli. Bagi kaedah-kaedah di atas persetujuan perlu diperolehi daripada sekurang-kurangnya 85% daripada pembeli.

   6) Pengeluaran Surat Pengesahan Proiek Terbengkalai
   Pengeluaran surat pengesahan projek terbengkalai yang melibatkan projek yang tidak berdaftar di bawah KPKT bagi tujuan membantu pembeli untuk menstruktur semula pinjaman mereka dengan pembiaya (bank) supaya dapat mengurangkan beban sedia ada.

   7) Melantik Juru ukur Bahan Bagi Menilai Kos Pemulihan Proiek
   Melantik juru ukur bahan untuk mendapatkan baki nilai sebenar kos untuk menyiapkan projek terbengkalai terbabit bagi menentukan kos tambahan yang perlu ditanggung oleh pembeli untuk menyiapkan projek tersebut.

2. Apakah tindakan kerajaan negeri untuk memastikan masalah sebegini tidak akan berlaku lagi?

   Dalam memastikan pelaksanaan projek-projek perumahandi masa akan datang tidak menghadapi masalah terbengkalai Kerajaan Negeri melalui Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor telah mengambil beberapa langkah utama seperti berikut :

   i. Sistem Pendaftaran Pemaju
   Melalui sistem ini pemaju dikehendaki berdaftar dengan Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS) sekiranya ingin menjalankan pembangunan perumahan dalam tempoh 30 hari dari tarikh Kebenaran Merancang diluluskan oleh Pihak Berkuasa Tempatan. Selain dari itu mereka turut dikehendaki mengemukakan laporan status projek setiap 6 bulan berserta jadual kerja bagi
   tujuan pemantauan. LPHS juga akan bertindak sebagai ‘one stop centre’ di mana semua maklumat dikumpulkan dan diedarkan kepada semua Bank, PBT dan KPKT sebagai sistem amaran awalan sekiranya berlaku projek terbengkalai. Lawatan secara bersepadu ke tapak projek akan dijalankan dari masa ke semasa bersama pihak perunding projek, bank-bank berkenaan dan PBT apabila projek tersebut menunjukkan ciri-ciri projek akan bermasalah.

   ii. Menyenarai hitamkan Svarikat. Pengarah Syarikat. Dan Konsultan Yang Terlibat Dengan Projek Terbengkalai
   Ini boleh dilaksanakan dengan pengwujudan sistem data seperti GGRIS yang mana pihak agensi terbabit untuk kelulusan pelan dapat melihat “track record” sesebuah syarikat sebelum memberi kelulusan ke atas pelan yang dipohon.

   iii. Pemantauan Rapi Oleh Pihak Berkuasa Tempatan Dan Pejabat Tanah Daerah
   Kebiasaannya projek perumahan di atas tanah pertanian yang luasnya kurang 5 ekar dan tidak mempunyai lesen pemaju perumahan menggunakan strategi pemasaran melalui pemasangan iklan-iklan atau bena yang biasa yang tidak mendapat kelulusan PBT dan permit KPKT yang dipasang di tempat-tempat strategik. Jika pemantauan rapi dari PTD dan PBT maka aktiviti ini boleh dicegah daripada peringkat awal lagi.

   iv. Pemakaian Sijil Perakuan Siap Dan Pematuhan (GGG)
   Melalui pendekatan ini pemaju semasa menjalankan pembangunan dikehendaki mengemukakan 21 borang atau senarai semak kepada Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) bagi tujuan perakuan dan pemantauan. Perakuan ini hanya dikeluarkan setelah pembinaannya mematuhi peruntukan undang-undang, pelan bangunan yang diluluskan dan juga syarat-syarat yang ditetapkan oleh PBT di peringkat kelulusan pelan. Peruntukan ini secara tidak langsung membantu dari segi pemantauan projek di mana PBT juga mempunyai kuasa dan boleh mengarahkan pihak yang mengemukakan pelan atau PST sendiri mengambil tindakan membetulkan sebarang ketidakpatuhan (non-compliance) kepada peruntukan undang-undang atau syarat-syarat yang telah ditetapkan dalam proses kelulusan bangunan.