Sub Soalan

1. Sila nyatakan status terkini rumah terbengkalai di Selangor?

   Untuk makluman Yang Berhormat, jumlah projek perumahan terbengkalai di Negeri Selangor sehingga 29 Februari 2016 adalah sebanyak 106 projek yang melibatkan 22,854 unit. Statistik projek perumahan terbengkalai mengikut pecahan Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) seperti berikut:

    

   NO	KAWA SAN PBT	PROJEK PERUMAHA N	PROJEK PEMBESAR AN   KAMPUNG	JUMLAH PROJEK	JUMLAH UNIT
   1	MBSA	11	–	11	2,983
   2	MBPJ	1	–	1	262
   3	MPSJ	1	–	1	149
   4	MPAJ	4	–	4	2,521
   5	MPK	26	–	26	2,967
   6	MPKJ	12	–	12	3,943
   7	MPS	7	2	9	2,207
   8	MPSp	7	–	7	243
   9	MDKS	6	2	8	3,249
   10	MDHS	8	5	13	4,083
   11	MDKL	13	–	13	221

    

   12	MDSB	1	–	1	26
   JUMLAH		97	9	106	22,854

2. Apakah faktor yang menyebabkan rumah terbengkalai ini tidak dapat di selesaikan?

   Faktor utama yang menyebabkan projek perumahan terbengkalai tidak dapat diselesaikan adalah disebabkan beberapa faktor seperti berikut :

    

   i)          Viabiliti Projek

    

   Projek yang tidak ‘viable’ mengakibatkan sesebuah projek terbengkalai. Keadaan ini berlaku disebabkan di mana sesetengah pemaju tidak menjalankan Kajian Kemungkinan (Feasibility Study) yang menyeluruh atau kesilapan terhadap kajian kemungkinan yang dijalankan terhadap suatu projek sebelum pelaburan dibuat. Kesan akibat kesilapan kajian kemungkinan menyebabkan kos infrastruktur meningkat tinggi dan seterusnya peningkatan kos pembinaan yang mendadak sehingga menjejaskan kewangan kontraktor terbabit

    

   Lokasi projek juga merupakan salah satu pertimbangan utama pembeli dalam membeli rumah. Lokasi tidak bersesuaian menyebabkan pasaran terjejas. Ini berpunca daripada kurangnya kajian pasaran dibuat sebelum projek perumahan dimulakan. Keadaan ini akan menjejaskan kedudukan kewangan atau modal pemaju dalam memajukan projek tersebut. Akhirnya, pemaju berkenaan melepaskan tangan kerana ketidaksanggupan dalam meneruskan projek di samping bebanan kewangan yang ditanggung.

    

   ii)        Kurang Pengalaman dan Kedudukan Kewangan yang Tidak Kukuh.

    

   Berdasarkan kepada kes-kes projek terbengkalai di Negeri Selangor terdapat banyak projek terbengkalai dimiliki oleh pemaju yang kurang berpengalaman dan sumber kewangan yang tidak kukuh. Kedudukan kewangan yang lemah menyebabkan pemaju tidak mampu untuk meneruskan projek sekiranya berlaku pertambahan kos dalam masa projek dijalankan.

    

   iii)       Pengurusan

    

   Pengurusan yang lemah terutamanya pengurusan kewangan turut menyumbang kepada faktor terbengkalainya sesebuah projek perumahan. Kesilapan dalam pengiraan kos projek akan membebankan dan merugikan pihak pemaju. Contohnya, kos sebenar projek berlipat ganda daripada anggarkan sebelum pelaksanaan projek. Selain itu, harga jualan unit rumah yang tidak sesuai atau terlalu tinggi akan

    

   menyebabkan unit-unit rumah tidak terjual kerana jurang kuasa beli pembeli yang besar.

    

   Selain itu, strategi pemasaran yang lemah juga antara faktor projek perumahan terbengkalai. Keadaan ini disebabkan sumber kewangan yang diperolehi terhad daripada sejumlah kecil pembeli rumah dan ‘bridging loan’ yang membebankan pemaju. Bagi sesetengah projek perumahan, kesilapan pemilihan kontraktor yang dijalankan secara tender akan menyebabkan projek tersebut terbengkalai dan mengalami kesulitan untuk diteruskan semula.

    

   iv)      Agensi Kewangan

    

   Kos pembelian tanah yang tinggi serta faedah ‘bridging loan’ yang meningkat mengikut keadaan ekonomi semasa turut membebankan pemaju-pemaju yang tidak berpengalaman dan tidak mempunyai sumber kewangan yang kukuh. Tambahan pula, pemaju yang mengalami masalah ‘bridging loan’ lazimnya akan menampung kos projek melalui ‘progress payment’ yang diperolehi dari bank. Sekiranya berlaku masalah ke atas projek yang dibangunkan, pembiayaan akan terhenti dan ini akan mengganggu aliran tunai pemaju.

3. Apakah komitmen kerajaan Negeri bagi menjamin semua projek terbengkalai ini dapat disempurnakan?

   Kerajaan Negeri melalui Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS) sentiasa berusaha memberikan komitmen dalam mengatasi masalah projek terbengkalai di Selangor namun tidak boleh memberikan jaminan semua projek terbengkalai ini dapat disempurnakan dan diselesaikan. Ini kerana bidang kuasa Kerajaan Negeri hanya terhad kepada tindakan secara pentadbiran sahaja tetapi kuasa pemulihan ini terletak di bawah Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) melalui Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan)

    

   Sehubungan itu, beberapa langkah proaktif telah diambil oleh Kerajaan melalui LPHS bagi memastikan usaha pemulihan perumahan terbengkalai dapat disiapkan adalah seperti berikut :

    

   • Jawatankuasa Pemulihan Projek Terbengkalai (JPPT) yang terdiri daripada Y.B. Penasihat Undang-Undang, Pengarah Eksekutif LPHS, Pembantu EXCO Perumahan, Pengurusan Bangunan dan Kehidupan Bandar, Pejabat Penasihat Ekonomi Negeri Selangor, Jabatan Kerja Raya, Pengarah Tanah dan Galian Selangor, Pejabat Tanah dan Daerah berkaitan, Pihak Berkuasa Tempatan berkaitan, Jabatan Perancang Bandar dan Desa, Jabatan Insolvensi/Liquidator, Jawatankuasa Pembeli/Pemilik Rumah dan Bank terlibat yang mana dipengerusikan oleh saya sendiri telah dilaksanakan secara berjadual bagi membincangkan

    

   dan mendapatkan kerjasama semua pihak dalam memulihkan projek terbengkalai. Jawatankuasa ini yang diurusetia oleh LPHS juga memainkan peranan penting dalam merangka pelan pemulihan disamping membuat penilaian semula projek terbengkalai sama ada projek tersebut berdaya maju dan boleh dipulihkan. LPHS sebagai agensi pemantauan senantiasa berusaha memastikan projek terbengkalai dapat  dipulihkan dan seterusnya dapat disiapkan sehingga Sijil Layak Menduduki diperolehi.

    

   • Membantu pembeli menubuhkan jawatankuasa bertindak supaya tindakan yang diambil dapat diselaraskan dengan pihak berkuasa dan badan yang terlibat di mana persetujuan untuk memulihkan perlu diperoleh daripada sekurang-kurangnya 85% daripada

    

   • LPHS berperanan bagi mengeluarkan surat pengesahan projek terbengkalai supaya pembeli dapat berurusan dengan pihak bank bagi menstrukturkan semula atau pengurangan bayaran bulanan daripada pembiaya atau

    

   • LPHS juga mengadakan perbincangan bersama pelikuidasi (liquidator) terbabit bagi mencari kaedah terbaik dalam memulihkan projek yang terbengkalai.

    

   • LPHS turut mengadakan perbincangan dengan semua jabatan teknikal seperti SYABAS, TNB, IWK dan agensi berkaitan dengan tujuan mempercepatkan pemulihan projek di samping mengenakan syarat minima bagi membolehkan projek disambung semula dengan kos tambahan yang kecil tanpa mengabaikan isu-isu

    

   • Mengatur pertemuan dengan institusi kewangan sebagai pembiaya bagi melihat pendekatan yang sesuai dalam membantu pembeli bagi menstrukturkan semula pembiayaan titian (bridging loan) supaya projek boleh diteruskan dan seterusnya menyelesaikan masalah kewangan pembeli

    

   • Sekiranya projek ini melibatkan kenaikan kos, LPHS akan melantik Juruukur Bahan untuk membuat penilaian semula kos pemulihan projek tersebut yang bertujuan untuk memaklumkan kos tambahan yang perlu ditanggung oleh pembeli sekiranya projek ini ingin diteruskan

    

   • Sekiranya projek ini menghadapi defisit kos pemulihan, LPHS akan mengemukakan cadangan pemulihan daripada kontraktor yang berminat

    

   dan    berwibawa    kepada    KPKT     untuk    membuat     keputusan    bagi mendapatkan peruntukkan khas pemulihan projek

    

   • Memberi khidmat nasihat dan panduan mengenai tindakan yang boleh diambil oleh pembeli untuk membawa kes ke Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) adalah ditadbir melalui Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (Akta 118) dan Peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989

    

   • LPHS juga akan mencadangkan kepada Kerajaan Negeri tindakan- tindakan penguatkuasaan yang boleh diambil demi memastikan hak pembeli terhadap hartanah mereka terjamin. Tindakan perampasan tanah boleh dibuat sekiranya wujud pelanggaran peruntukan di bawah Kanun Tanah Negara 1965 seperti kegagalan membayar cukai tanah di bawah Seksyen 100 Kanun Tanah Negara (KTN) dan pelanggaran syarat di bawah Seksyen 129 Kanun yang

    

   Seperti Yang Berhormat sedia maklum pembelian sesebuah rumah atau hartanah adalah melalui perjanjian jual beli di antara pemaju dan pembeli. Dalam erti kata lain satu kontrak telah ditandatangani oleh kedua-dua belah pihak dan sekiranya berlaku “breach of contract” maka pihak terlibat perlu membawa kes mereka ke Mahkamah.