Sub Soalan

1. Banyak aduan telah diterima daripada penghuni rumah-rumah pangsa mengenai unit rumah mereka yang rosak. Pemaju-pemaju yang bertanggungjawab sering memberi alasan bahawa segala kerosakan sudah tidak dalam tanggungjawab mereka. Masalah penduduk rumah panjang sementara di PJS 1 masih belum selesai. Pemaju Peters Brickwork melengah-lengahkan pembinaan pangsapuri Blok F atas alasan tiada kewangan sedangkan pembinaan pusat komersil sedang berjalan dengan pesat di tapak berdekatan. Bagaimana para penghuni boleh mendapat pembelaan setiap kali aduan mereka tidak dilayani?

   Bagi setiap aduan penghuni yang tidak dilayani, mereka boleh mendapat pembelaan
   dengan mengemukakan aduan kepada Kementerian Perumahan dan Kerajaan
   Tempatan (KPKT) yang mana KPKT mempunyai bidangkuasa di bawah Akta Pemajuan
   Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 [Akta 118] untuk menangani dan
   menyelesaikan permasalahan berhubung kerosakan unit rumah penghuni yang
   berkenaan. Subseksyen 11(1)(a) Akta 118 secara jelas memperuntukkan antara lain
   bahawa bagi maksud melindungi kepentingan pembeli pemaju perumahan berlesen,
   Menteri boleh mengarahkan pemaju perumahan berlesen yang berkenaan supaya
   mengambil apa-apa langkah sebagaimana yang difikirkannya perlu untuk membetulkan
   apa-apa perkara atau hal keadaan sekiranya Pengawal berpendapat bahawa pemaju
   perumahan berlesen tersebut tidak dapat memenuhi obligasinya kepada pembelinya.
   Dalam memberikan arahan tersebut, Menteri boleh menetapkan bahawa apa-apa kos
   dan perbelanjaan yang ditanggung dalam menjalankan arahan Menteri tersebut
   hendaklah dibayar daripada Akaun Pemajuan Perumahan atau daripada wang yang
   kena dibayar kepada Akaun tersebut [Subseksyen (1A) Akta 118].
   Selain dari itu, penghuni boleh mengemukakan aduan kepada Lembaga Perumahan
   dan Hartanah Selangor (LPHS) yang mana, LPHS yang antara lainnya
   dipertanggungjawabkan untuk menyelaras pembangunan sektor perumahan dan
   hartanah di negeri Selangor di bawah Enakmen Lembaga Perumahan dan Hartanah
   Selangor 2001 dan bertindak sebagai perantara (mediator), akan mengambil tindakan
   proaktif dalam mencari jalan penyelesaian terhadap permasalahan penghuni tersebut.
   Kerajaan Negeri telah pun sedia maklum berkenaan aduan penghuni rumah panjang
   PJS 1 berhubung kelewatan pemaju menyiapkan rumah kos rendah bagi penempatan
   kekal mereka. Isu kelewatan pemaju membangunkan rumah kos rendah Blok E di
   Taman Petaling Utama adalah disebabkan adanya kes Mahkamah yang melibatkan
   bantahan awam ke atas pembangunan rumah kos rendah di atas tapak tersebut.
   Pemaju iaitu Peter’s Brickworks Sdn. Bhd. telah pun diarahkan supaya membangunkan
   dahulu Bok F (390 unit) di mana tawaran kepada penghuni rumah panjang PJS 1
   berserta pembeli yang lain hendaklah ditukarkan kepada blok tersebut. Memandangkan
   keadaan rumah panjang yang semakin uzur dan sering mengalami kerosakan, maka
   penduduk telah dicadangkan berpindah ke PPR Taman Putra Damai, Lembah Subang
   di mana sewa akan ditanggung oleh Majlis Bandaraya Petaling Jaya (MBPJ) sehingga
   projek RKR Blok F siap sepenuhnya.

2. Apakah tindakan terhadap pemaju yang enggan menunaikan tanggungjawab terhadap pembeli unit pangsapuri?

   Secara umum, tanggungjawab pemaju terhadap pembeli adalah terakru atau wujud
   melalui peruntukan-peruntukan di bawah Perjanjian Jual dan Beli yang sempurna
   ditandatangani oleh kedua-dua pihak pemaju dan pembeli yang mana, bagi perumahan
   bertingkat seperti pangsapuri, format Perjanjian Jual dan Beli adalah berdasarkan format
   statutori di Jadual H, Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan
   Pelesenan) 1989. Berhubung tanggungjawab pemaju berkenaan kerosakan atau
   kecacatan unit petak sesebuah bangunan bertingkat, di bawah Subperaturan 29(1)
   Peraturan tersebut, tempoh liabiliti kecacatan terhadap apa-apa kecacatan atau
   kekurangan lain pada suatu petak atau pada bangunan rumah bertingkat atau pada
   harta bersama adalah diperuntukkan selama tempoh dua puluh empat (24) bulan
   kalendar selepas tarikh pembeli mengambil pemilikan kosong suatu petak. Sekiranya
   suatu kecacatan berlaku dalam tempoh tersebut, pemaju adalah bertanggungjawab
   untuk membaiki kecacatan tersebut dengan kos dan perbelanjaannya sendiri dalam
   tempoh tiga puluh (30) hari dari tarikh pemaju menerima notis bertulis mengenainya
   daripada pembeli dengan syarat, kecacatan yang berlaku pula hendaklah merupakan
   kecacatan dari aspek kemahiran kerja atau bahan-bahan atau petak atau bangunan
   yang berkenaan atau harta bersama tidak dibina mengikut pelan-pelan dan perkaraperkara sebagaimana yang dinyatakan dalam Jadual Pertama dan Keempat di bawah
   Jadual H sebagaimana yang diluluskan atau dipinda oleh Pihak Berkuasa yang
   berkenaan.
   Perlu dinyatakan di sini bahawa kecacatan mestilah berlaku dalam tempoh liabiliti
   kecacatan sepertimana di atas dan aduan berhubung perkara tersebut perlu
   dikemukakan kepada pemaju dalam tempoh tersebut. Sekiranya kecacatan berlaku dan
   aduan dikemukakan kepada pemaju di luar tempoh tersebut, MAKA HAK PEMBELI
   UNTUK MENUNTUT TERHADAP PEMAJU UNTUK KERJA-KERJA PEMBAIKAN ATAU
   GANTIRUGI ATAS KECACATAN YANG BERLAKU ADALAH TERHALANG
   (ESTOPPED) DI SISI UNDANG-UNDANG.
   Selanjutnya, di bawah Subperaturan 29(2) Peraturan tersebut, pembeli berhak untuk
   menjalankan kerja-kerja untuk membaiki sendiri kecacatan yang berlaku dan
   mendapatkan kembali kos memperbaiki kecacatan tersebut daripada pemaju dan
   pembeli boleh memotong kos itu daripada apa-apa wang yang dipegang oleh peguam
   cara pemaju sebagai pemegang kepentingan (stakeholder) bagi pihak pemaju di bawah
   butiran 5 Jadual Ketiga, Jadual H dengan syarat pembeli hendaklah, pada bila-bila masa
   selepas tamat tempoh tiga puluh (30) hari tersebut, memaklumkan kepada pemaju
   berkenaan kos memperbaiki kecacatan sebelum bermulanya kerja-kerja pembaikan dan
   dengan syarat yang berikut :-
   a) pembeli hendaklah memberi peluang kepada pemaju untuk menjalankan kerjakerja tersebut sendiri dalam tempoh empat belas (14) hari dari tarikh Pembeli
   memberitahu pemaju mengenai niatnya untuk menjalankan kerja-kerja tersebut;
   dan
   b) Pembeli hendaklah menjalankan dan memulakan kerja-kerja tersebut seberapa
   segera yang boleh dilaksanakan selepas pemaju gagal menjalankan kerja-kerja
   pembaikan tersebut dalam tempoh empat belas (14) hari tersebut.
   Dalam keadaan yang sedemikian, peguam cara pemaju hendaklah melepaskan kos
   yang ditanggung oleh pembeli daripada wang pemegang kepentingan yang dipegang
   oleh peguam cara pemaju di bawah butiran 5 Jadual Ketiga, Jadual H dalam tempoh
   empat belas (14) hari dari penerimaan tuntutan bertulis pembeli.
   Sekiranya pemaju gagal untuk melaksanakan tanggungjawabnya seperti di atas,
   pembeli boleh mengambil tindakan undang-undang terhadap pemaju untuk
   mendapatkan suatu perintah agar pemaju melaksanakan tanggungjawab tersebut.
   Tindakan undang-undang boleh dimulakan di mana-mana Mahkamah yang mempunyai
   bidangkuasa. Namun begitu, ia melibatkan kos yang tinggi dan tempoh penyelesaian
   kes yang lama. Secara alternatif, pembeli boleh memulakan tindakan di Tribunal
   Tuntutan Pembeli Rumah (TTPR) untuk menguatkuasakan hak-hak pembeli di bawah
   Perjanjian Jual dan Beli termasuklah hak untuk pembaikan kecacatan unit petak yang
   didiami yang mana, ia hanya melibatkan kos yang sangat minimum dan tempoh
   penyelesaian kes yang singkat. Secara ringkasnya, tindakan undang-undang terhadap
   pemaju boleh dimulakan di TTPR oleh pembeli atas kausa tindakan (cause of action)
   seperti berikut :-
   a) pampasan bagi penyerahan lewat milikan kosong;
   b) gantirugi akibat ketidaksempurnaan mutu hasil kerja;
   c) tidak melakukan kerja-kerja yang dijanjikan; dan
   d) keengganan atau pengabaian untuk remedi kecacatan atau kerosakan pada
   bangunan.
   Jika award telah dikeluarkan oleh TTPR dan memihak kepada pembeli dan pemaju
   gagal, enggan, abai atau ingkar dalam mematuhi award tersebut, pembeli boleh
   menguatkuasakannya di Mahkamah Majistret (sekiranya tuntutan tidak melebihi
   RM25,000.00) atau Mahkamah Sesyen (sekiranya tuntutan melebihi RM25,000.00).
   Selain dari itu, kegagalan pemaju untuk mematuhi award yang dibuat oleh Tribunal
   dalam tempoh yang ditetapkan adalah suatu kesalahan di bawah Seksyen 16AD Akta
   Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 [Akta 118] dan boleh didenda
   tidak kurang daripada lima ribu ringgit atau penjara tidak melebihi dua tahun atau keduaduanya [Subseksyen (1)] dan sekiranya kesalahan tersebut berterusan, denda tidak
   melebihi satu ribu ringgit dikenakan bagi setiap hari atau sebahagian dari satu hari yang
   kesalahan tersebut berterusan selepas sabitan.

   Pembeli adalah merupakan pihak yang utama dan selayaknya di sisi undang-undang
   untuk mengambil tindakan terhadap pemaju atas keengganan menunaikan
   tanggungjawab terhadap pembeli memandangkan mereka adalah pihak yang terlibat di
   dalam Perjanjian Jual dan Beli dan kausa tindakan (cause of action) yang wujud bagi
   tindakan tersebut adalah berdasarkan kegagalan pemaju untuk menunaikan
   tanggungjawabnya sebagaimana yang termaktub di bawah Perjanjian Jual dan Beli.
   Namun begitu, kerajaan negeri melalui Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor
   (LPHS) yang bertindak sebagai perantara (mediator), akan berusaha sebaik mungkin
   untuk menyelesaikan permasalahan pembeli melalui perbincangan bersama pihak-pihak
   dan wakil jabatan kerajaan yang terlibat.