Sub Soalan

1. Nyatakan jumlah projek perumahan yang terbengkalai di Negeri Selangor.

   Untuk makluman Yang Berhormat, statistik terakhir sehingga bulan Disember 2018 mendapati sebanyak 114 projek terbengkalai di Negeri Selangor dengan jumlah unit sebanyak 24,487 unit.

2. Apakah faktor - faktor yang menyebabkan projek terbengkalai?

   Untuk makluman Yang Berhormat, faktor utama yang menyebabkan projek perumahan terbengkalai tidak dapat diselesaikan adalah disebabkan beberapa faktor seperti berikut :
   i) Viabiliti Projek
   Projek yang tidak ‘viable’ mengakibatkan sesebuah projek terbengkalai. Keadaan ini berlaku disebabkan di mana sesetengah pemaju tidak menjalankan Kajian Kemungkinan (Feasibility Study) yang menyeluruh atau kesilapan terhadap kajian kemungkinan yang dijalankan terhadap suatu projek sebelum pelaburan dibuat. Kesan akibat kesilapan kajian kemungkinan menyebabkan kos infrastruktur meningkat tinggi dan seterusnya peningkatan kos pembinaan yang mendadak sehingga menjejaskan kewangan kontraktor terbabit
   Lokasi projek juga merupakan salah satu pertimbangan utama pembeli dalam membeli rumah. Lokasi tidak bersesuaian menyebabkan pasaran terjejas. Ini berpunca daripada kurangnya kajian pasaran dibuat sebelum
   projek perumahan dimulakan. Keadaan ini akan menjejaskan kedudukan kewangan atau modal pemaju dalam memajukan projek tersebut. Akhirnya, pemaju berkenaan melepaskan tangan kerana ketidaksanggupan dalam meneruskan projek di samping bebanan kewangan yang ditanggung.
   ii) Kurang Pengalaman dan Kedudukan Kewangan yang Tidak Kukuh.
   Berdasarkan kepada kes-kes projek terbengkalai di Negeri Selangor terdapat banyak projek terbengkalai dimiliki oleh pemaju yang kurang berpengalaman dan sumber kewangan yang tidak kukuh. Kedudukan kewangan yang lemah menyebabkan pemaju tidak mampu untuk meneruskan projek sekiranya berlaku pertambahan kos dalam masa projek dijalankan.
   iii) Pengurusan
   Pengurusan yang lemah terutamanya pengurusan kewangan turut menyumbang kepada faktor terbengkalainya sesebuah projek perumahan. Kesilapan dalam pengiraan kos projek akan membebankan dan merugikan pihak pemaju. Contohnya, kos sebenar projek berlipat ganda daripada anggarkan sebelum pelaksanaan projek. Selain itu, harga jualan unit rumah yang tidak sesuai atau terlalu tinggi akan menyebabkan unit-unit rumah tidak terjual kerana jurang kuasa beli pembeli yang besar.
   Selain itu, strategi pemasaran yang lemah juga antara faktor projek perumahan terbengkalai. Keadaan ini disebabkan sumber kewangan yang diperolehi terhad daripada sejumlah kecil pembeli rumah dan ‘bridging loan’ yang membebankan pemaju. Bagi sesetengah projek perumahan, kesilapan pemilihan kontraktor yang dijalankan secara tender akan menyebabkan projek tersebut terbengkalai dan mengalami kesulitan untuk diteruskan semula.
   iv) Agensi Kewangan
   Kos pembelian tanah yang tinggi serta faedah ‘bridging loan’ yang meningkat mengikut keadaan ekonomi semasa turut membebankan pemaju-pemaju yang tidak berpengalaman dan tidak mempunyai sumber kewangan yang kukuh. Tambahan pula, pemaju yang mengalami masalah ‘bridging loan’ lazimnya akan menampung kos projek melalui ‘progress payment’ yang diperolehi dari bank. Sekiranya berlaku masalah ke atas projek yang dibangunkan, pembiayaan akan terhenti dan ini akan mengganggu aliran tunai pemaju.

3. Apakah langkah untuk memastikan projek dapat dijayakan semula khususnya di kawasan - kawasan luar bandar seperti projek perumahan Ladang Air Manis Sabak Bernam?

   Beberapa langkah proaktif telah diambil oleh Kerajaan melalui LPHS bagi memastikan usaha pemulihan perumahan terbengkalai dapat dijayakan semula khususnya di kawasan-kawasan luar bandar seperti projek perumahan Ladang Air manis Sabak Bernam, adalah seperti berikut:
   i. Jawatankuasa Pemulihan Projek Terbengkalai (JPPT) bagi membincangkan dan mendapatkan kerjasama semua pihak dalam memulihkan projek terbengkalai. Jawatankuasa ini yang diurusetia oleh LPHS juga memainkan peranan penting dalam merangka pelan pemulihan disamping membuat penilaian semula projek terbengkalai sama ada projek tersebut berdaya maju dan boleh dipulihkan. LPHS sebagai agensi pemantauan senantiasa berusaha memastikan projek terbengkalai dapat dipulihkan dan seterusnya dapat disiapkan sehingga Sijil Layak Menduduki diperolehi. Keahlian JPPT (Jawatankuasa Induk) adalah seperti berikut :
   Bil. Jabatan / Ahli Catatan
   1. Y.B. EXCO Perumahan dan Kehidupan Bandar Pengerusi
   2. Y.B. Penasihat Undang-Undang Ahli Mesyuarat
   3.
   Pengarah Eksekutif Lembaga Perumahan Dan Hartanah Selangor
   Ahli Mesyuarat
   4.
   Pembantu EXCO Perumahan Dan Kehidupan Bandar
   Ahli Mesyuarat
   5. Jabatan Kerja Raya Ahli Mesyuarat
   6. Jabatan Perancang Bandar Dan Desa Ahli Mesyuarat
   7. Pejabat Tanah Dan Galian Selangor Ahli Mesyuarat
   8. Pejabat Tanah Dan Daerah Ahli Mesyuarat
   9. Pihak Berkuasa Tempatan Ahli Mesyuarat
   10. Panel Juru Ukur Bahan Ahli Mesyuarat
   11. Panel Jurutera Ahli Mesyuarat
   12. Panel Penilaian Ahli Mesyuarat
   13. Pemaju Ahli Mesyuarat
   14. Jabatan Insolvensi Malaysia / Pelikuidasi Swasta Ahli Mesyuarat

   *Kehadiran ahli tertakluk dalam mesyuarat yang dibincangkan
   ii. LPHS berperanan bagi mengeluarkan surat pengesahan projek terbengkalai supaya pembeli dapat berurusan dengan pihak bank bagi menstrukturkan semula atau pengurangan bayaran bulanan daripada pembiaya atau bank.
   iii. LPHS juga mengadakan perbincangan bersama pelikuidasi (liquidator) terbabit bagi mencari kaedah terbaik dalam memulihkan projek yang terbengkalai.
   iv. LPHS turut mengadakan perbincangan dengan semua jabatan teknikal seperti SYABAS, TNB, IWK dan agensi berkaitan dengan tujuan mempercepatkan pemulihan projek di samping mengenakan syarat minima bagi membolehkan projek disambung semula dengan kos tambahan yang kecil tanpa mengabaikan isu-isu keselamatan.
   v. Sekiranya projek ini menghadapi defisit kos pemulihan, LPHS akan mengemukakan cadangan pemulihan daripada kontraktor yang berminat dan berwibawa kepada KPKT untuk membuat keputusan bagi mendapatkan peruntukkan khas pemulihan projek
   vi. Memberi khidmat nasihat dan panduan mengenai tindakan yang boleh diambil oleh pembeli untuk membawa kes ke Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) adalah ditadbir melalui Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (Akta 118) dan Peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989
   vii. LPHS juga akan mencadangkan kepada Kerajaan Negeri tindakantindakan penguatkuasaan yang boleh diambil demi memastikan hak pembeli terhadap hartanah mereka terjamin. Tindakan perampasan tanah boleh dibuat sekiranya wujud pelanggaran peruntukan di bawah Kanun Tanah Negara 1965 seperti kegagalan membayar cukai tanah di bawah Seksyen 100 Kanun Tanah Negara (KTN) dan pelanggaran syarat di bawah Seksyen 129 Kanun yang sama.
   15. Jawatankuasa Pembeli / Pembeli Rumah Ahli Mesyuarat
   16. Bank Ahli Mesyuarat
   Seperti Yang Berhormat sedia maklum pembelian sesebuah rumah atau hartanah adalah melalui perjanjian jual beli di antara pemaju dan pembeli. Dalam erti kata lain satu kontrak telah ditandatangani oleh kedua-dua belah pihak dan sekiranya berlaku “breach of contract” maka pihak terlibat perlu membawa kes mereka ke Mahkamah.