Sub Soalan

1. Berapa banyak projek perumahan yang masih terbengkalai dalam Negeri Selangor hasil peninggalan bekas kerajaan terdahulu dan nyatakan di manakah taburan projek terbengkalai ini berlaku?

   Jumlah projek perumahan yang masih terbengkalai di seluruh Negeri Selangor
   hasil peninggalan bekas kerajaan terdahulu berjumlah 109 projek. Taburan
   projek terbengkalai ini adalah seperti dilampiran.

2. Berapa banyak unit yang terlibat serta apakah status pembinaan dan pembayaran pembeli di setiap projek?

   Jumlah unit yang terlibat adalah sebanyak 37,344 unit manakala status
   pembinaan adalah seperti dilampiran. Pembayaran pembeli adalah mengikut
   peratusan kemajuan pembinaan, walau bagaimanapun terdapat pembeli yang
   telah membayar lebih daripada peratusan kemajuan projek oleh kerana
   kemungkinan ada pemaju mengemukakan laporan kemajuan kerja yang kurang
   tepat kepada Bank.

3. Apakah punca atau sebab ia terbengkalai dan adakah tindakan sudah diambil atau bakal diambil ke atas pemaju yang melanggar peraturan serta apakah rancangan pemulihan bagi meringankan beban pembeli yang menjadi mangsa?

   Untuk makluman Yang Berhormat, berikut tiga faktor utama yang dikenal pasti
   sebagai punca atau sebab sesebuah projek perumahanterbengkalai :
   i) Tiada Kaiian Kemunakinan(FeasibilitvStudv)
   Projek yang tidak ‘viable’ mengakibatkan sesebuah projek terbengkalai.
   Keadaan ini berlaku disebabkan sesetengah pemaju tidak menjalankan kajian
   kemungkinan (FeasibilityStudy)yang menyeluruh atau kesilapanterhadap kajian
   kemungkinan yang dijalankan ke atas suatu projek sebelum pelaburan dibuat.
   Kesan kesilapan kajian kemungkinan menyebabkan kos infrastruktur meningkat
   tinggi dan seterusnya peningkatankos pembinaansecara mendadak.
   Pemaju juga tidak menjalankan kajian pasaran yang menyeluruh sebelum
   sesebuah projek perumahandimulakan. Ini memberi kesan terhadap penentuan
   lokasi sesebuah projek perumahan. Lokasi yang tidak bersesuaian
   – —
   — ——
   menyebabkan kurang permintaan ke atas projek yang dijalankan dan seterusnya
   projek tidak dapat dijual.
   Di samping itu, kesilapan dalam pengiraan kos projek akan membebankan dan
   merugikan pihak pemaju. Contohnya, kos sebenar projek berlipat ganda
   daripada apa yang dianggarkan. Selain itu, harga jualan unit rumah yang tidak
   sesuai atau terlalu tinggi akan menyebabkan unit-unit rumah tidak te~ual kerana
   jurang kuasa beli pembeliyang besar.
   Selain itu, strategi pemasaran yang lemah juga antara faktor projek perumahan
   terbengkalai. Keadaan ini disebabkan sumber kewangan yang terhad daripada
   sejumlah kecil pembeli rumah serta pembiayaan projek melalui ‘bridging loan’
   akan membebankan pemaju dan mereka akan mengalami kesulitan untuk
   meneruskan projek. Bagi sesetengah projek perumahan, pemilihan kontraktor
   dijalankan secara tender. Kesilapan proses pemilihan tender juga akan
   menyebabkanprojek tersebut terbengkalai.
   ii) Kurana Penaalaman
   Terdapat pemaju yang kurang pengalaman dalam mengendalikan sesebuah
   projek perumahan menyebabkan pemaju gagal dalam merangka jadual
   pelaksanaan kerja yang teratur dan kurang kemahirandalam menghadapifaktorfaktor luar jangka seperti pertambahan kos semasa projek dijalankan. Ada
   pemaju yang tidak mengambil pembiayaan titian kerana merasakan mampu
   menampung kos projek melalui ‘progressivepayment’ yang diperolehi dari bank
   pembiaya pembeli. Sekiranyaberlaku masalah ke atas projek yang dibangunkan
   seperti kenaikan harga simen dan besi, pembiayaan tidak akan mencukupi
   kerana unjuran awal bagi kos pembangunan telah ditetapkan tanpa mengambil
   kira kos-kos tambahan tersebut. Faktor ini akan mengganggu aliran tunai
   pemaju dalam menyiapkan projek mengikutwaktu yang telah ditetapkan.
   iii) KelemahamPenaurusanKewanaan
   Pengurusan yang lemah terutamanya pengurusan kewangan turut menyumbang
   kepada faktor terbengkalainya sesebuah projek perumahan. Berdasarkan keskes terbengkalai di Selangor, terdapat pemaju yang menyalah guna wang hasil
   jualan projek di mana wang tersebut digunakan untuk perkara-perkaralain yang
   tidak berkaitan dengan projek yang dilaksanakan. Ini bertentangan peruntukan
   dalam seksyen 7A Akta Pemajuan Perumahan 1966 di mana setiap pemaju
   disyaratkan untuk membuka satu akaun khas bagi setiap projek yang
   dibangunkan dan wang dalam akaun tersebut hanya boleh digunakan bagi
   membiayai projek yang dilaksanakansahaja.
   Sebagaimana Yang Berhormat sedia maklum pembelian sesebuah rumah atau
   hartanah adalah melalui perjanjian jual beli di antara pemaju dan pembeli.
   Dalam erti kata lain satu kontrak telah ditandatangani oleh kedua-dua belah
   pihak dan sekiranya berlaku “breach of contract’ maka pihak terlibat perlu
   membawa kes mereka ke mahkamah. Begitujuga keadaannyaapabila pembelipembeli rumah mereka terbengkalai. Kerajaan Negeri tidak mempunyai IIlocus
   standr untuk mengambil apa-apa tindakan terhadap mana-mana pihak yang
   — – – – — –
   terlibat. Walau bagaimanapun pembeli boleh merujuk kes mereka ke
   Kementerian Perumahan Dan Kerajaan Tempatan (KPKT) di bawah Akta
   Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (Akta 118) dan Peraturan
   Pemaju Perumahan (Kawaian dan Pelesenan) 1989.
   Akta ini telah memperuntukkan kuasa kepada KPKT untuk mengambil tindakan
   ke atas pemaju-pemaju yang gagal menjalankantanggungjawab di mana boleh
   dikompaun RM50,OOO,OOatau didakwa dan jika disabit kesalahan boleh
   dikenakan penalti minima RM250,OOO.OOdan maksima RM500,OO.OOatau
   dipenjarakan tidak melebihi tiga tahun atau kedua-duanya dan boleh dikenakan
   denda tambahan tidak melebihi RM500.00 bagi tiap-tiap hari yang kesalahan itu
   diteruskan selepas sabitan. Pihak KPKTjuga telah menyenaraihitamkansyarikat
   dan pengarah-pengarah syarikat yang terlibat daripada memperoleh lesen
   pemajuan perumahanyang baru.
   Walau bagaimanapun, Kerajaan Negeri memandang serius terhadap banyak
   kes-kes projek terbengkalai yang berlaku. Oleh itu Kerajaan Negeri akan
   mengambillangkah drastik dengan mengenal pasti pengarah-pengarahsyarikat,
   ahli-ahli lembaga pengarah jika melibatkan koperasi serta konsultan yang
   terbabit (sekiranya gagal dalam menjalankan tanggungjawabnya) yang terlibat
   dengan projek terbengkalai dengan menyenaraihitamkan mereka dan tidak
   diberikan sebarang projek di Negeri Selangor. Ini boleh dilaksanakan dengan
   pengwujudan sistem data seperti CCRIS yang mana pihak agensi terbabit untuk
   kelulusan pelan dapat melihat “track recorei’ sesebuah syarikat sebelum
   memberi kelulusan ke atas pelan yang dipohon.
   Untuk makluman Yang Berhormat juga, beberapa langkah telah dilaksanakan
   oleh Kerajaan Negeri melalui Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor
   (LPHS) bagi membantu mereka ke arah memahami situasi yang berlaku dan
   dalam kes-kes tertentu bertindak sebagai pemudah cara dalm menasihati
   mereka bagi mengatasi masalahyang dihadapi.
   Langkah-Iangkah tersebut adalah seperti berikut :
   1) PerbincanaanPemulihanProiek
   Perbincangan bagi setiap projek terbengkalai perlu dilakukan melalui
   perbincangan dengan Pihak Berkuasa Tempatan yang berkaitan, Jawatankuasa
   Pembeli, Jabatan Teknikal, KPKT dan pihak yang terlibat secara langsung.
   Sekiranya melibatkan masalah keperluan jabatan teknikal maka perbincangan
   dengan jabatan-jabatan terbabit dibuat bagi membantu mempercepatkan
   pemulihan projek di samping mengenakan syarat minima bagi membolehkan
   projek disambung semulatanpa mengabaikanisu-isu keselamatan.

   2) SvarikatYana Telah Diaulunakan
   Bagi pemaju-pemaju yang sedang dalam proses atau telah digulung,
   perbincangan dengan pihak Jabatan Insolvensi Malaysia akan diaturkan dari
   masa ke semasa untuk menyemak sama ada Lembaga Perumahan dan
   Hartanah Selangor (LPHS) boleh mencadangkan mana-mana
   ‘liquidator/Pegawai Penerima yang berwibawa bagi mempercepatkan pemulihan
   semula projek terbengkalai. Bagi projek-projek yang telah diletakkan di bawah
   ‘liquidator’/Pegawai Penerima pula perbincangan akan dijalankan bersama
   ‘liquidator’/Pegawai Penerima terbabit bagi mencari kaedah terbaik dalam
   memulihkan projek yang terbengkalai.
   3) Masalah Kewanaan
   LPHS akan mengatur pertemuan dengan pembiaya-pembiaya bagi melihat
   pendekatan yang sesuai dalam membantu pemaju-pemaju menstruktur semula
   pembiayaan titian (bridging loan) supaya projek boleh diteruskan. Sekiranya
   masih gagal dan terdapat pemaju/kontraktor berwibawa yang berminat
   memulihkan projek berkenaan LPHS akan mengemukakancadangan pemulihan
   tersebut kepada KPKT untuk membuat keputusan.
   4) PemulihanOleh Pembeli
   Sekiranya pembeli bersetuju untuk memulihkan sendiri projek dan meneruskan
   projek sehingga siap Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) diminta membantu
   sehingga Sijil Layak Menduduki (CF) diperoleh dan pengeluaran baki wang
   pinjaman boleh dikeluarkan kepada pembeli. Bagi kaedah-kaedah di atas
   persetujuan perlu diperoleh daripada sekurang-kurangnya 85% daripada
   pembeli.
   5) PenaeluaranSurat PenaesahanProiek Terbenakalai
   Pengeluaran surat pengesahan projek terbengkalai yang melibatkan projek yang
   tidak berdaftar di bawah KPKT bagi tujuan membantu pembeli untuk menstruktur
   semula pinjaman mereka dengan pembiaya (bank) supaya dapat mengurangkan
   beban sedia ada.
   6) Melantik Juru ukur BahanBaai Menilai Kos PemulihanProiek
   Melantik juru ukur bahan untuk mendapatkan baki nilai sebenar kos untuk
   menyiapkan projek terbengkalai terbabit bagi menentukan kos tambahan yang
   perlu ditanggung oleh pembeli untuk menyiapkan projektersebut.