Sub Soalan

1. Nyatakan berapa projek yang terbengkalai? i. berapa unit ii. berapa unit adalah kos rendah, sederhana dan mahal iii. jumlah berapa ringgit kosnya iv. Lokasi

   Bilangan projek-projek terbengkalai yang dikenal pasti di seluruh Negeri
   Selangor sehingga April 2008 be~umlah 140 projek. Bilangan unit mengikut
   jenis, nilai projek dan lokasi adalah seperti di lampiran.

2. Apakah sebabnya dan pakah langkah-Iangkah yang diambil oleh kerajaan negeri lama untuk mengatasi keadaan ini dan betapa kesannya?

   Untuk makluman Yang Berhormat, berikut beberapa faktor utama telah
   menyebabkanpunca sesebuah projek perumahanterbengkalai :

   i) Tiada Kajian Kemungkinan (Feasibility Study)

   Projek yang tidak ‘viable’ mengakibatkan sesebuah projek terbengkalai.
   Keadaan ini berlaku disebabkan sesetengah pemaju tidak menjalankan kajian kemungkinan (Feasibility Study) yang menyeluruhatau kesilapan terhadap kajian kemungkinan yang dijalankan ke atas suatu projek sebelum pelaburan dibuat. Kesan kesilapan kajian kemungkinan menyebabkan kos infrastruktur meningkat tinggi dan seterusnya peningkatan kos pembinaan secara mendadak.

   Pemaju juga tidak menjalankan kajian pasaran yang menyeluruh sebelum
   sesebuah projek perumahandimulakan. Ini memberi kesan terhadap penentuan lokasi sesebuah projek perumahan. Lokasi yang tidak bersesuaian menyebabkan kurang permintaan ke atas projek yang dijalankan dan seterusnya projek tidak dapat dijual.

   Di samping itu, kesilapan dalam pengiraan kos projek akan membebankan dan merugikan pihak pemaju. Contohnya, kos sebenar projek berlipat ganda
   daripada apa yang dianggarkan. Selain itu, harga jualan unit rumah yang tidak sesuai atau terlalu tinggi akan menyebabkan unit-unit rumah tidak terjual kerana jurang kuasa beli pembeliyang besar.

   Selain itu, strategi pemasaran yang lemah juga antara faktor projek perumahan terbengkalai. Keadaan ini disebabkan sumber kewangan yang terhad daripada sejumlah kecil pembeli rumah serta pembiayaan projek melalui ‘bridging loan’ akan membebankan pemaju dan mereka akan mengalami kesulitan untuk meneruskan projek. Bagi sesetengah projek perumahan, pemilihan kontraktor dijalankan seeara tender. Kesilapan proses pemilihan tender juga akan menyebabkan projek tersebut terbengkalai.

    

   ii) Kurang Pengalaman
   
   Terdapat pemaju yang kurang pengalaman dalam mengendalikan sesebuah
   projek perumahan menyebabkan pemaju gagal dalam merangka jadual
   pelaksanaan kerja yang teratur dan kurang kemahirandalam menghadapi faktor-faktor luar jangka seperti pertambahan kos semasa projek dijalankan. Ada pemaju yang tidak mengambil pembiayaan titian kerana merasakan mampu menampung kos projek melalui ‘progressive payment’ yang diperolehi dari bank pembiaya pembeli. Sekiranya berlaku masalah ke atas projek yang dibangunkan seperti kenaikan harga simen dan besi, pembiayaan tidak akan mencukupi kerana unjuran awal bagi kos pembangunan telah ditetapkan tanpa mengambil kira kos-kos tambahan tersebut. Faktor ini akan mengganggu aliran tunai pemaju dalam menyiapkan projek mengikut waktu yang telah ditetapkan.

   iii) Kelemahan Pengurusan Kewangan

   Pengurusan yang lemah terutamanya pengurusan kewangan turut menyumbang kepada faktor terbengkalainya sesebuah projek perumahan. Berdasarkan kes-kes terbengkalai di Selangor, terdapat pemaju yang menyalah guna wang hasil jualan projek di mana wang tersebut digunakan untuk perkara-perkara lain yang tidak berkaitan dengan projek yang dilaksanakan. Ini bertentangan peruntukan dalam seksyen 7A Akta Pemajuan Perumahan 1966 di mana setiap pemaju disyaratkan untuk membuka satu akaun khas bagi setiap projek yang dibangunkan dan wang dalam akaun tersebut hanya boleh digunakan bagi membiayai projek yang dilaksanakan sahaja.

   Sehubungan itu, Kerajaan Negeri telah mengambil beberapa langkah yang
   dilaksanakan melalui Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS) bagi membantu mereka ke arah memahami situasi yang berlaku di mana yang boleh sebagai pemudahcara dalam mengatasi masalah mereka.

    

   Langkah-Iangkah tersebut adalah seperti berikut :

    

   1) Perbincangan Pemulihan Proiek

   Perbincangan bagi setiap projek terbengkalai perlu dilakukan melalui
   perbincangan dengan Pihak Berkuasa Tempatan yang berkaitan, Jawatankuasa Pembeli, Jabatan Teknikal, KPKT dan pihak yang terlibat secara langsung. Sekiranya melibatkan masalah keperluan jabatan teknikal maka perbincangan dengan jabatan-jabatan terbabit dibuat bagi membantu mempercepatkan pemulihan projek di samping mengenakan syarat minima bagi membolehkan projek disambung semula tanpa mengabaikan isu-isu keselamatan.

   2) Svarikat Yang Telah Digulungkan
   
   Bagi pemaju-pemaju yang sedang dalam proses atau telah digulung,
   perbincangan dengan pihak Jabatan Insolvensi Malaysia akan diaturkan dari
   masa ke semasa untuk menyemak sama ada Lembaga Perumahan dan
   Hartanah Selangor (LPHS) boleh mencadangkan mana-mana
   ‘liquidator/Pegawai Penerima yang berwibawa bagi mempercepatkan pemulihan semula projek terbengkalai. Bagi projek-projek yang telah diletakkan di bawah ‘liquidator’/Pegawai Penerima pula perbincangan akan dijalankan bersama ‘liquidator’/Pegawai Penerima terbabit bagi mencari kaedah terbaik dalam memulihkan projek yang terbengkalai.

   3) Masalah Kewangan
   
   LPHS akan mengatur pertemuan dengan pembiaya-pembiaya bagi melihat
   pendekatan yang sesuai dalam membantu pemaju-pemaju menstruktur semula pembiayaan titian (bridging loan) supaya projek boleh diteruskan. Sekiranya masih gagal dan terdapat pemajulkontraktor berwibawa yang berminat memulihkan projek berkenaan LPHS akan mengemukakan cadangan pemulihan tersebut kepada KPKT untuk membuat keputusan.

   4) Pemulihan Oleh Pembeli
   
   Sekiranya pembeli bersetuju untuk memulihkan sendiri projek dan meneruskan projek sehingga siap Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) diminta membantu sehingga Sijil Layak Menduduki (CF) diperolehi dan pengeluaran baki wang pinjaman boleh dikeluarkan kepada pembeli. Bagi kaedah-kaedah di atas persetujuan perlu diperolehi daripada sekurang-kurangnya 85% daripada pembeli.

    

   5) Pengeluaran Surat Pengesahan Projek Terbengkalai

   Pengeluaran surat pengesahan projek terbengkalai yang melibatkan projek yang tidak berdaftar di bawah KPKT bagi tujuan membantu pembeli untuk menstruktur semula pinjaman mereka dengan pembiaya (bank) supaya dapat mengurangkan beban sedia ada.

   6) Melantik Juru ukur Bahan Bagi Menilai Kos Pemulihan Proiek
   Melantik juru ukur bahan untuk mendapatkan baki nilai sebenar kos untuk
   menyiapkan projek terbengkalai terbabit bagi menentukan kos tambahan yang perlu ditanggung oleh pembeli untuk menyiapkan projek tersebut.

   Kesan daripada langkah-Iangkah yang telah diambil beberapa projek-projek
   terbengkalai yang telah berjaya diselesaikan sepenuhnya mengikut Pihak
   BerkuasaTempatan seperti berikut:-

   i. Majlis Bandaraya Shah Alam
   4 projek (670 unit perumahan dan 2 unit komersial)

   ii. Majlis Perbandaran Klang
   1 projek (324 unit perumahan)

   iii. Majlis Perbandaran Subang Jaya
   2 projek (551 unit perumahan)

3. Apakah langkah-Iangkah lain yang patut diambil supaya keadaan ini boleh bertambah baik?

   Sama seperti di Sub(b)